DOSSIER
Une ville habitable

Logement

La mixité à l’épreuve des faits

Le développement urbain durable tend à se heurter aux stratégies immobilières
dominantes.
par Isabelle GARAT, Maître de conférences à l’Université de Nantes, chercheuse au laboratoire ESO-Nantes, unité mixte de recherche « Espaces et sociétés » (CNRS/universités d’Angers, de Caen, du Maine, de Nantes et Rennes 2)
© www.ohazar.com

Qui habite aujourd’hui les villes-centres1, telles que les communes de Nantes, Bordeaux et Lyon, parmi les plus peuplées de France, ou Bayonne, La Roche-sur-Yon et Thiers, de tailles plus modestes ? Parmi les intérêts d’étudier la répartition des populations dans les agglomérations, il y a celui de découvrir les facteurs qui s’opposent à la mixité sociale et générationnelle, un équilibre considéré comme nécessaire au développement urbain durable2.

Une analyse des recensements démographiques, de sources fiscales et des données des caisses d’allocations familiales fait apparaître qu’entre 30 et 50 % des habitants des villes-centres sont des étudiants et des jeunes actifs.3 Les personnes seules, les familles monoparentales, les personnes âgées de plus de 75 ans, les locataires et les personnes sans emploi sont aussi surreprésentés, contrairement aux couples avec enfants, aux propriétaires et aux 60-75 ans qui résident plutôt en banlieue ou dans une commune périurbaine.

Les paradoxes du logement
Le marché du logement se révèle largement responsable de cette ségrégation des populations.

D’une part, le logement social n’est pas également réparti entre les communes des agglomérations, ce à quoi tente pourtant de remédier la loi « Solidarité et renouvellement urbains » de 2000 (SRU, dite de mixité sociale). Les locataires vivent en majorité dans les villes-centres parce que s’y trouvent nombre de logements privés à louer (souvent de petite taille : studio, T1, T2) et de logements sociaux.

D’autre part, après la fermeture des usines ou leur déplacement en périphérie urbaine, les sites industriels ont laissé place à des immeubles neufs. De standing moyen à très élevé, leurs appartements sont achetés par des bénéficiaires de revenus aisés, plus souvent pour les louer que pour les habiter. Le processus d’amenuisement des populations ouvrières et d’installation massive de jeunes adultes, notamment des jeunes cadres, a souvent été présenté comme une « gentrification »4 des centres-villes, mais ces arrivants sont en majorité locataires (de 60 à 85 %, selon les villes) et n’ont pas grand-chose de commun avec les bourgeois d’antan : ils ont un revenu modeste, un emploi peu stable et un loyer très élevé. Ainsi l’élévation de standing des quartiers centraux va plutôt de pair avec une baisse de pouvoir d’achat de la majorité de leurs habitants. De plus, à Nantes comme à Thiers, les allocataires du RMI (ou désormais RSA, revenu de solidarité active) sont également surreprésentés en coeur de ville, où la hausse des loyers leur est très problématique. Tandis que le nombre de logements a particulièrement augmenté entre 2003 et 2008, les prix de vente et les loyers (y compris ceux du logement social) n’ont cessé de croître, à cause notamment de la hausse des coûts fonciers et, dans une moindre mesure, des nouvelles technologies associées à la durabilité de l’habitat. Aussi, paradoxalement, les nouvelles constructions ne résolvent-elles pas la « crise du logement » ; elles tendent même à l’aggraver !

Construire autrement
Dès lors, pourquoi toujours construire plus ? Pour répondre à la demande des étudiants et des jeunes travailleurs dont l’accès à l’autonomie, promu depuis plusieurs décennies, semble passer par l’habitat en solitaire. Chez les moins jeunes, la mobilité professionnelle, la peur ou la difficulté de la vie à deux, les séparations et les divorces, la volonté de se constituer un patrimoine et le souhait, notamment chez les retraités, d’alterner les résidences sont autant de facteurs de multiplication des domiciles donc d’accroissement de la demande de logement (qui contribue à l’augmentation des prix).

Ainsi la consommation d’espace pour se loger augmente. La construction de petits logements répond à la demande des investisseurs et à la politique de densification des villes mais n’est pas fondée sur la recherche d’économie d’espace : on bâtit verticalement toujours plus de logements dont le nombre moyen d’occupants ne cesse de diminuer.

Ne faudrait-il pas chercher, au contraire, à construire des logements moins nombreux mais plus grands, mieux isolés, plus modulables ? La réflexion des architectes sur un habitat partiellement partagé, avec quelques pièces et équipements communs, introduit une alternative au logement individuel ou tout collectif (celui de la période soviétique, par exemple) qui peut satisfaire les souhaits de cohabitation, diminuer les prix et modérer les consommations d’espace et d’énergie. Cette stratégie économe ne serait pas nécessairement source de graves dommages dans les filières « BTP » et « immobilier » car elle multiplierait les travaux de rénovation.

1. Selon l’Insee, si une commune abrite plus de 50 % de la population d’une unité urbaine multicommunale, elle est la seule ville-centre de cette agglomération ; sinon, toutes les communes qui ont une population supérieure à 50 % de la commune la plus peuplée, ainsi que cette dernière, sont des villes-centres. Les autres communes constituent la banlieue de l'agglomération.

2. Cf. le glossaire.

3. Atlas social des jeunes dans la ville, l’exemple de l’agglomération nantaise, M. Bigoteau, I. Garat et G. Moreau (P. U. de Rennes, 2010)

4. provient de l’anglais gentry (petite noblesse)

En complément...

• Ville des vieux, ville des jeunes. Des structures d’âge concurrentes ou juxtaposées dans l’espace urbain ? Illustrations nantaises, Isabelle Garat et Sophie Vernicos, revue Annales de la recherche urbaine, n°100 (2006)

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